1. Sekilas Tentang Perusahaan

Perusahaan didirikan pada tahun 1979 (42 tahun yang lalu). Kegiatan utama Perusahaan adalah pembangunan perumahan di daerah Jakarta Selatan dan Tangerang dan pengelolaan usaha properti. Kegiatan usaha tersebut meliputi pembebasan tanah, pengembang real estate, persewaan pusat perbelanjaan dengan proyek Bintaro Jaya, Graha Raya, Serpong Jaya, Grand Batavia, Jaya Imperial Park, Bintaro Trade Center, Plaza Bintaro Jaya, Plaza Slipi Jaya, Pasar Senen III, Pasar Senen IV, Pasar Senen V, Pusat Grosir Senen Jaya, Jembatan Multiguna Senen Jaya, Bintaro Jaya Xchange, BX Rink, Pasar Modern, Fresh Market, Hotel, dan Pengelola Kawasan Bintaro, serta melakukan investasi pada entitas anak dan asosiasi.

2. Komposisi Pemegang Saham

Sumber : IDX

Pemegang saham mayoritas adalah PT. Pembangunan Jaya, yang mana pembangunan jaya ini sendiri di kendalikan oleh Pemda DKI. Dan ada yang menarik juga, bahwa kepemilikan saham oleh Direktur Utamanya cukup besar yakni hampir 10%. Yang mana Trisna Muliadi sendiri sudah sejak 1999 menjadi direktur utama perusahaan ini.

Profil Direktur Utama, Sumber : Google

Dan dari profilnya, beliau sudah sangat malang melintang di perusahaan yang terafiliasi dengan pembangunan jaya. Pembangunan jaya ini sendiri sangat erat kaitannya dengan Ciputra, dimana sejak tahun 60an, Ciputra sudah bergabung dan membesarkan Jaya Group, sampai sebelum meninggal, beliau tercatat sebagai komisaris di perusahaan Jaya Real Property ini. Integritas Ciputra sendiri sudah sangat melekat dan terkenal baik di dunia property. Dan saat ini anaknya (Candra CIputra) yang menjadi komisaris utama di JRPT. Dari Kepemilikan saham oleh direktur utama, dan dimanajemeni juga oleh keluarga ciputra, menurut penulis manajemen di JRPT ini cukup baik.

3. Profitabilitas

Data diolah dari AR Perusahaan

Pendapatan perusahaan dari tahun 2013 sampai dengan 2020, cukup mengalami pertumbuhan meskipun mulai tahun 2016 stagnan diakibatkan oleh permintaan properti yang cukup lesu. Namun perusahaan masih tetap dapat mempertahankan pendapatannya . Net profit Margin perusahaan juga terbilang sangat tinggi di kisaran rata-rata 42%. Stabil selama 8 tahun ke belakang. Cashflow From Operation nya juga sangat sehat dimana setiap tahunnya perusahaan mencatatkan Cash yang positif. Dari kegiatan investasi, perusahaan juga setiap tahunnya tetap menganggarkan dana untuk menambah investasi, mulai dari perolehan aset tanah maupun investasi di entitas asosiasi, seperti jalan tol. Dari pengembalian keuntungan ke pemegang saham, perusahaan juga sangat konsisten dalam pembagian dividen setiap tahunnya, dimana untuk pembagian dividen atas laba tahun 2020,dengan harga saham saat ini, nilai Yield nya di kisaran 4,7%. Sangat menggiurkan.

Posisi hutang berbunga perusahaan , persentasinya sangat-sangat kecil, bahkan kalau boleh dibilang hampir tidak ada.
Posisi Kas dan setara kas perusahaan juga setiap tahunnya cukup besar, di atas 500an Milyar. Sehingga likuiditas perusahaan ini sangat-sangat baik.

Bagaimana Perusahaan ini make money?

Data diolah dari AR Perusahaan

Segmen terbesar dari pendapatan perusahaan ini adalah dari penjualan kavling tanah. Yang mana menurut penulis, dari sinilah perusahaan mendapatkan margin yang cukup tinggi.

Diolah dari AR Perusahaan

Perusahaan memperoleh tanah mungkin sudah puluhan tahun yang lalu dengan luasan yang cukup besar, dengan harga perolehan yang cukup murah. Perhatikan gambar di atas, di laporan aset persediaan perusahaan, aset kepemilikan tanah perusahaan cukup stabil di kisaran 1500an Ha, dengan penilaian harga per m2 naik setiap tahunnya di 300an ribu. Tentu perusahaan juga akan mengeluarkan dana dalam pengembangan tanah ini , mulai dari pembangunan infrastruktur dan lain-lain. Namun kalau penulis survey dari om google, harga tanah di bintaro itu sendiri sudah di atas 5jtaan / m2, artinya perusahaan akan memperoleh profit margin yang cukup tinggi dibanding harga perolehan. Meskipun untuk hitungan detail nya harus sedikit lebih rumit. Tapi pada akhirnya , keuntungan akhir perusahaan tercatat di laporan keuangan dengan NPM di atas 40an%. Its proven i think.

Meskipun pendapatan perusahaan cukup tinggi dan stabil setiap tahunnya, namun dari data AR, persediaan tanah dan aset properti lainnya, tetap cukup stabil dan malah terjadi peningkatan di sisi persediaan. Dari Sini penulis melihat bahwa perusahaan sangat baik dalam mengelola manajemen aset dan menciptakan produk yang bernilai (seperti kondominium dan bangunan rumah). Peningkatan pendapatan reccuring juga cukup meningkat , karena semakin terbentuknya (bertumbuhnya) kawasan yang dikelola JRPT, maka pendapatan untuk pengelolan lingkungan maupun sewa tenant di mall-mall milik perusahaan akan semakin meningkat juga.

Bagaimana Prospek Perusahaan ini Ke depan?

Data dari PPDPP

Perusahaan ini berlokasi di Bintaro, provinsi DKI jakarta, yang mana dari data kepemilikan rumah, masih cukup tinggi kebutuhannya Per tahun 2015. Untuk data terbaru , penulis masih belum nemu. Namun dari proyeksi pun dengan kepemilikan di kisaran 50%, masih terdapat ruang untuk kebutuhan akan rumah tinggal di daerah ini. Di samping juga pertumbuhan angka urbanisasi dan pertumbuhan kelahiran di daerah jakarta yang cukup tumbuh setiap tahunnya. Sehingga untuk perusahaan sangat berpeluang ke depannya untuk tetap bertumbuh dan memberikan produk yang terbaik.

Ditambah lagi dengan semakin masifnya pembangunan jalan tol dan akses-akses transportasi yang semakin mempermudah jangkauan masyarakat di daerah ini . Perusahan ini juga sebenarnya mempunyai investasi di Jalan tol. Namun penulis masih belum masukkan analisis nya , Namun nanti (entah kapan, hehe) , mungkin akan penulis masukkan , karena pendapatan ini termasuk reccuring income yang berpotensi baik ke depannya.

Apa Kelemahan perusahaan maupun bisnisnya?

Penulis masih kesulitan melihat kelemahan dari segi bisnis perusahan ini, karena memang produknya adalah kebutuhan primer masyarakat. Mungkin sektor nya barangkali yang sedikit tricky, karena sektor ini termasuk sektor komoditas yang mana cukup cyclical, sehingga sangat tergantung dengan regulasi dan kemampuan daya beli masyarakat. Seperti terlihat dalam 5 tahun belakangan ini, sektor ini masih bisa dibilang lesu.
Namun karena sektor properti merupakan multiply effect untuk bisnis-bisnis pendukung lainnya, pemerintah biasanya dengan gencar akan melakukan insentif dan kemudahan-kemudahan agar sektor ini kembali pulih.

Kelemahan lain, mungkin karena properti adalah produk yang cukup mahal, sehingga penjualan di bisnis ini membutuhkan kemampuan marketing dan lokasi yang cukup baik. Penulis sendiri hanya beberapa kali ke Bintaro, sehingga lebih baik mungkin meneliti lebih jauh seperti apa kondisi di sana, apakah banjir, macet, dst.
Saat ini dengan mayoritas sektor properti masih belum bisa dikatakan bangkit, menurut penulis, ini adalah saat yang tepat untuk mengkoleksi kepemilikan saham di perusahaan ini..

4. Valuasi perusahaan

Dalam 5 tahun kebelakang rata-rata laba perusahaan mencapai 1 Triliun. Dengan market kapital saat ini di posisi 6 Triliun, berarti Earning Ratio nya di 6x, balik modal hanya 6 tahun . Dengan balance sheet, jumlah aset , dan lain-lain seperti yang penulis sampaikan, harga saat ini menurut penulis, sangat murah.
Price to Book Value nya sendiri diangka 0,8. Di harga saat ini, yield 4,7%/tahun, di atas deposito bank yang dikisaran 3,5%. Buat penulis, perusahaan ini sangat cash cow buat pemegang saham. Tanpa perlu formula yang ribet-ribet, menurut penulis, perusahaan ini sangatlah more more valuable dibandingkan price yang ditawarkan Market saat ini.
Kembali ke perusahaan cyclical, dengan nantinya akan kembali muncul-muncul iklan properti yang semakin masif, dan kemampuan serta keinginan masyarakat untuk belanja properti semakin baik , ini kan menjadi trigger buat price nya ter apresiasi.

Mungkin cukup sekian corat coret dari penulis tentang analisis salah satu saham property di Indonesia. Disclaimer ya, ini bukan ajakan jual maupun beli, ini adalah murni analisis dan sharing dari penulis. Sebaiknya keputusan untuk menjual maupun membeli saham ini, kembali lagi ke masing-masing personal. Siapa tau penulis juga ada kesalahan dalam analisis maupun perhitungan data.

Happy sunday. Horas

close

Subscribe!

Dapatkan Postingan Terbaru Via Email !

Take a look at our Privacy Policy for more info.

2 thoughts on “Analisis Saham Jaya Real Property (JRPT)”

Leave a Reply

Your email address will not be published.